Mangelhaftes Lüften: erheblich nachteiliger Gebrauch einer Mietwohnung?
Die Kündigung eines Mietverhältnisses stellt für beide Parteien, Mieter und Vermieter, oft eine ernste Angelegenheit dar. Eine aktuelle Entscheidung (OGH 4 Ob 2/23g) des Obersten Gerichtshofs (OGH) wirft erneut Licht auf den Kündigungsgrund des „erheblich nachteiligen Gebrauchs“ und klärt, was unter dem gewöhnlichen Gebrauch einer Mietwohnung zu verstehen ist.
Inhaltsverzeichnis
Sachverhalt
Die Klägerin vermietete eine zweistöckige Reihenhaus-Wohnung an den Beklagten. Kurz nach der Schlüsselübergabe trat in der vermieteten Einheit Schimmelbildung auf. Die Klägerin forderte den Beklagten daraufhin auf, sein „falsches Nutzerverhalten“, konkret das falsche Lüften, zu beenden und kündigte schließlich das Mietverhältnis.
Der Beklagte beantragte die Aufhebung der Kündigung und argumentierte, dass die Schimmelbildung in der Mietwohnung auf Baumängel zurückzuführen sei.
Rechtliche Beurteilung durch den OGH
Der OGH stellte klar, dass gewöhnliche Tätigkeiten wie Atmen, Schlafen, Duschen, Kochen usw., die zur bedingten Nutzung einer Wohnung gehören, nicht als erheblich nachteiliger Gebrauch gewertet werden können. Er betonte, dass die Wohnung dem Wohnzweck dient und nicht der Trockenlegung fremder Bausubstanz. In der Konsequenz wies der OGH die Klage ab.
Die Bedeutung des Kündigungsgrundes des erheblich nachteiligen Gebrauchs
Ein erheblich nachteiliger Gebrauch einer Mietwohnung liegt vor, wenn eine wiederholte und länger währende vertragswidrige Nutzung des Mietobjekts die wichtigen Interessen des Vermieters erheblich verletzt oder die Substanz des Mietgegenstands gefährdet. Dabei ist ein Verschulden des Mieters nicht erforderlich. Der übliche Gebrauch der Wohnung stellt keinen Grund für eine Kündigung dar.
Fazit - Kündigungsgrund einer Mietwohnung
Dieses Urteil des OGH unterstreicht die Notwendigkeit einer klaren Abgrenzung zwischen dem gewöhnlichen und einem schädlichen Gebrauch der Mietwohnung. Sollte der Vermieter Bedenken hinsichtlich der Baufeuchtigkeit bei der Vermietung eines neu errichteten Objekts haben, ist es ratsam, eine präzise Vereinbarung mit dem Mieter zu treffen.
Die Entscheidung sollte als Leitfaden für zukünftige Vermietungsverhältnisse und mögliche Konfliktsituationen dienen. Wie immer bei rechtlichen Fragestellungen ist der Einzelfall entscheidend, und eine individuelle Beratung durch einen Rechtsanwalt ist unerlässlich.
Über den Autor
Dr. Stefan Heninger ist ein renommierter Anwalt mit einem breiten Spektrum an Fachwissen, insbesondere auf den Gebieten des Zivilrechts mit Schwerpunkt auf Prozessführung, Arbeitsrecht, Strafrecht und öffentliches Recht. Mit einem hohen Maß an Fachkenntnis, Empathie und Engagement setzt er sich für die Bedürfnisse seiner Klienten ein und bietet individuelle Betreuung. Dr. Heninger strebt stets nach raschen und außergerichtlichen Lösungen, wobei er die spezifischen Anliegen seiner Mandanten im Blick behält und maßgeschneiderte rechtliche Strategien entwickelt. Sein fokussierter Ansatz und seine Bereitschaft, auf die Bedürfnisse seiner Klienten einzugehen, machen ihn zu einem verlässlichen Anwalt, der sich für das beste Ergebnis seiner Mandanten einsetzt.
RA Dr. Stefan Heninger
Anwalt für Zivilrecht, Öffentliches Recht, Arbeitsrecht und Strafrecht
Mein Name ist Dr. Stefan Heninger. Zu meinen Fachgebieten zählen Zivilrecht samt Prozessführung, Arbeitsrecht, Strafrecht und öffentliches Recht. Im Sinne der Mandanten strebe ich rasche außergerichtliche Lösungen an, wenngleich ich auf das streitige Verfahren spezialisiert bin.
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