Ist ein Gewährleistungsausschluss beim Wohnungskauf immer gültig?
Nach einer Entscheidung des Obersten Gerichtshofs (GZ 1 Ob 79/23h) vom 23.05.2023 haftet der Verkäufer einer Wohnung auch dann für „geheime“ Baumängel, wenn zwar die Gewährleistung ausgeschlossen, im Vertrag aber darauf hingewiesen wurde, dass der Käufer die Wohnung besichtigt hat und deren Zustand kennt.
Inhaltsverzeichnis
Ausgangslage
Die Antwort auf die Frage, ob ein Gewährleistungsverzicht auch bei einem Wohnungskauf gültig ist, lautet wie so oft in der Juristerei: Es kommt drauf an.
Grundsätzlich kann festgehalten werden, dass die Vereinbarung eines Gewährleistungsverzichts auch im Zuge eines Wohnungskaufs zulässig ist.
Im zugrundeliegenden Sachverhalt war es jedoch so, dass der Käufer, der Gewährleistungsansprüche geltend machen wollte, die Wohnung zuvor besichtigte und den Zustand der Wohnung kannte. Weiters wurde im Kaufvertrag folgende Vereinbarung getroffen: „Die Käufer haben den Vertragsgegenstand vor Vertragsunterfertigung eingehend besichtigt und kennen daher dessen Art, Lage und äußere Beschaffenheit. Die Übergabe und Übernahme des Kaufgegenstandes erfolgt im bestehenden tatsächlichen Zustand desselben, ohne Haftung des Verkäufers für einen bestimmten Bau- oder Erhaltungszustand des Objektes oder eine sonstige bestimmte tatsächliche Eigenschaft oder Beschaffenheit der Liegenschaft.“
Der Verkäufer lehnte Ansprüche auf Gewährleistung ab und bezog sich auf die gegenständliche Vereinbarung. Das Erstgericht folgte dieser Ansicht, das Berufungsgericht hingegen kam zu der Feststellung, dass ein umfassender Gewährleistungsverzicht grundsätzlich auch geheime Mängel betreffe, die zugrundeliegende Vertragsbestimmung sei jedoch so zu interpretieren, dass für bei einer Besichtigung nicht erkennbare Mängel gehaftet werde.
Entscheidung des OGH
Der Oberste Gerichtshof bestätigte diese Entscheidung. Derartige Vertragsbestimmungen sind so zu verstehen, dass ein Gewährleistungsausschluss nur Mängel betrifft, die für den Käufer im Rahmen einer sorgfältigen Besichtigung erkennbar gewesen sind. Daraus folgt, dass ein allgemeiner Gewährleistungsausschluss, der mit einer Besichtigungsklausel verbunden ist, Gewährleistungsansprüchen für Mängel, die im Zuge einer sorgfältigen Besichtigung nicht erkennbar waren, nicht entgegensteht.
Dr. Herbert Schöpf, LL.M.
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