Verkauf von Grundstücken: Besteuerung des Gewinns durch die ImmoESt
Beim Verkauf von Grundstücken gibt es einige Punkte zu berücksichtigen. Von rechtlichen Anforderungen über steuerliche Implikationen bis hin zu Marktbedingungen – eine gründliche Vorbereitung ist von entscheidender Bedeutung. Steuerrechtliche Aspekte sind von außerordentlicher Bedeutung und verdienen besondere Aufmerksamkeit.
Seit dem 01.04.2012 unterliegt der Verkauf von Grundstücken einer speziellen Form der Einkommensteuer, bekannt als Immobilienertragsteuer. Im Weiteren erläutern wir ausführlich, worum es bei der ImmoESt genau geht, wann und in welchem Umfang diese spezielle Besteuerungsart angewandt wird und unter welchen Bedingungen eine Befreiung davon möglich ist.
Inhaltsverzeichnis
Das Wichtigste auf einen Blick
- Es erfolgt eine Besteuerung der erzielten „Gewinne“ aus privaten Immobilienveräußerungen.
- Bei Neugrundstücken unterliegt der Veräußerungserlös einer ImmoESt von 30%.
- Im Falle von Altgrundstücken beträgt der Steuersatz 4,2% auf den Veräußerungserlös. Die Anschaffungskosten werden pauschal mit 86% angesetzt.
- Durch die Berücksichtigung von Aufwendungen für Herstellung und Instandhaltung kann die Steuerlast verringert werden.
- Erbschaften und Schenkungen sind von der Immobilienertragsteuer ausgenommen.
- Zusätzliche Steuerbefreiungen wie beispielsweise für den Hauptwohnsitz oder Hersteller eines Gebäudes können unter bestimmten Voraussetzungen in Anspruch genommen werden.
Wann fällt Immobilienertragsteuer an?
Wie weiter oben bereits angesprochen, muss Immobilienertragsteuer gezahlt werden, sobald ein Grundstück veräußert wird.
In diesem Zusammenhang versteht man unter Grundstück:
- Grund und Boden,
- Gebäude,
- grundstücksgleiche Rechte wie beispielsweise ein Baurecht.
Die Besteuerung betrifft, wie der Begriff bereits andeutet, den Ertrag, der aus dem Verkauf einer Immobilie erzielt wird.
Genauer gesagt, handelt es sich um den Differenzbetrag zwischen dem erzielten Verkaufserlös und den angefallenen Anschaffungskosten.
Das bedeutet gleichzeitig, dass im Zuge einer Schenkung oder Erbschaft keine Immobilienertragssteuer anfällt.
Berechnung des steuerpflichtigen Gewinns
Zunächst stellt sich die Frage, ob es sich bei dem veräußerten Grundstück um Alt- oder Neugrundstücke handelt.
Vor der Neuregelung der Immobilienertragsteuer war es möglich, eine steuerfreie Veräußerung vorzunehmen, wenn das Grundstück vor mehr als 10 Jahren erworben wurde. Diese Regelung ist nicht mehr gültig.
- Neugrundstück
Ein Neugrundstück liegt vor, wenn dieses nach dem 01.04.2012 angeschafft wurde. Außerdem wird von einem Neugrundstück gesprochen, wenn vor dem 01.04.2012 die Frist von 10 Jahren noch nicht verstrichen war, es also nach dem 31.03.2002 erworben wurde.
- Altgrundstück
Wurde das zu veräußernde Grundstück jedoch bereits vor dem 01.04.2002 gekauft, liegt ein Altgrundstück vor.
Abhängig davon, ob es sich um ein Alt- oder Neugrundstück handelt, werden verschiedene Berechnungsmethoden angewandt. Bei Neugrundstücken dient die Differenz zwischen dem Veräußerungserlös und den Anschaffungskosten als Grundlage für die ImmoESt-Berechnung.
Beispiel: Wenn eine Wohnung im Jahr 2015 für EUR 100.000,00 erworben wurde und vier Jahre später für EUR 140.000,00 verkauft wird, beträgt der Veräußerungserlös EUR 40.000,00. Die Immobilienertragsteuer wird auf dieser Grundlage berechnet.
Im Falle von Altgrundstücken erfolgt eine pauschale Ermittlung der Einkünfte. Dies bedeutet, dass die Anschaffungskosten mit 86% des Veräußerungserlöses festgelegt werden. Dies wiederum führt dazu, dass der Veräußerungserlös bei 14% liegt.
Beispiel: Bei einem Grundstück, das im Jahr 2001 erworben wurde und für EUR 100.000,00 verkauft wird, wird der für die ImmoESt-Berechnung relevante Verkaufserlös aufgrund der pauschalen Ansetzung der Anschaffungskosten mit 86% auf EUR 14.000,00 festgesetzt.
Höhe des Steuersatzes
Da es sich bei der Immobilienertragsteuer um eine besondere Form der Einkommensbesteuerung handelt, kommt anstelle des regulären Einkommensteuertarifs der Sondersteuersatz in Höhe von 30% zur Anwendung.
Adaptierung der Anschaffungskosten
Bei Neugrundstücken besteht die Möglichkeit, die Anschaffungskosten anzupassen. Das bedeutet, dass Aufwendungen für Herstellung und Instandhaltung steuermindernd berücksichtigt werden können, da sie den Veräußerungserlös mindern. Unter Herstellungsaufwand fallen beispielsweise Kosten für Zubauten oder Aufstockungen. Wenn beispielsweise wesentliche Teile des Gebäudes oder eine Heizungsanlage ausgetauscht werden, wird dies als Instandsetzungsaufwand betrachtet.
Beispiel: Angenommen, eine Wohnung wurde für EUR 210.000,00 erworben und für EUR 270.000,00 veräußert. Es wurden die Fenster ausgetauscht, wofür Kosten von EUR 20.000,00 anfielen. Der Veräußerungserlös beläuft sich auf EUR 40.000,00 (Differenz zwischen EUR 270.000,00 und EUR 230.000,00).
Für eine korrekte Berechnung und rechtzeitige Abführung der Immobilienertragsteuer sowie für die reibungslose Abwicklung von Immobiliengeschäften, einschließlich der Erstellung von Kaufverträgen, ist es von großer Bedeutung, einen verlässlichen Partner an seiner Seite zu haben. Rechtsanwalt Mag. Kaspar Strolz steht Ihnen als kompetenter Experte zur Verfügung, um Sie in allen steuerlichen und rechtlichen Angelegenheiten rund um den Verkauf von Grundstücken zu unterstützen. Mit seinem Fachwissen und seiner Erfahrung können potenzielle Stolperfallen vermieden und die Prozesse effizient gestaltet werden, um steuerrechtliche Überraschungen zu vermeiden.
Befreiung von der Immobilienertragsteuer
Wie zuvor erklärt wurde, entfällt die Immobilienertragsteuer im Falle einer Schenkung oder Erbschaft. Ebenso relevant sind die Befreiungen im Zusammenhang mit Herstellung und Hauptwohnsitz.
Wenn der Verkäufer einer Liegenschaft diese entweder mindestens zwei Jahre nach Anschaffung oder Herstellung oder für mindestens fünf Jahre innerhalb der letzten zehn Jahre als Hauptwohnsitz genutzt hat, unterliegen die Veräußerungserlöse nicht der Immobilienertragsteuer (Hauptwohnsitzbefreiung).
Beispiel: Ein Gebäude wird in zwei Wohnungen aufgeteilt. Eine Wohnung bleibt der Hauptwohnsitz des Verkäufers, während die andere verkauft wird. Die Hauptwohnsitzbefreiung findet hier keine Anwendung.
Ebenfalls nicht von der Immobilienertragsteuer betroffen ist der Verkauf eines selbst hergestellten Gebäudes (Herstellerbefreiung). Dabei ist es nicht erforderlich, dass der Verkäufer das Gebäude eigenhändig errichtet hat; es genügt, wenn er das finanzielle Baurisiko getragen hat.
Die Herstellerbefreiung steht ausschließlich dem Hersteller selbst zu. Wenn ein Gebäude unentgeltlich übertragen wird, kann der Erwerber diese Begünstigung nicht beanspruchen. Des Weiteren entfällt die Herstellerbefreiung, wenn das Gebäude innerhalb der 10-Jahres-Frist zur Erzielung von Einkünften genutzt wurde.
Wann ist die ImmoESt fällig und wer muss sie bezahlen?
Die Verpflichtung zur Abfuhr der Immobilienertragsteuer liegt beim Verkäufer.
Die Zahlung dieser Steuer muss bis spätestens zum 15. des zweitfolgenden Monats nach Erhalt des Kaufpreises erfolgen.
Spezialfälle zur Immobilienertragsteuer
Erbschaft und Verkauf
Wie zuvor erläutert, unterliegt seit April 2012 die Differenz zwischen dem Veräußerungserlös und den Anschaffungskosten einer Immobilienertragsteuer von 30%. Allerdings gibt es für Erbschaften eine spezielle Regelung, da die Erben keinen tatsächlichen Kaufpreis (Anschaffungskosten) entrichtet haben. In solchen Fällen verfährt das Finanzamt wie folgt:
Wenn der Erblasser die Liegenschaft vor dem 31.03.2002 erworben hat, gilt sie als Altgrundstück. In diesem Szenario werden 86% des Verkaufspreises als Anschaffungskosten betrachtet. Die übrigen 14% unterliegen dem 30%-igen Steuersatz, wodurch eine Steuerbelastung von 4,2% des Verkaufspreises entsteht.
Falls der Erblasser die Immobilie jedoch erst nach dem 31.03.2002 erworben hat, wird der Veräußerungserlös mit einer Immobilienertragsteuer von 30% belastet.
Errichtung eines neuen Gebäudes auf Altbestandsgrund
Wenn auf einem Grundstück, das bis zum 31.03.2012 nicht steuerverfangen war, später ein Gebäude errichtet und vermietet wird, gelten besondere Regelungen. In diesem Szenario wird das Grundstück als Altbestand betrachtet, während der Wertanteil des neu errichteten Gebäudes als Neubestand betrachtet wird. Dies führt dazu, dass das Gebäude gemäß den Regeln für Neubestands-Gebäude besteuert wird.
Verlust aus einer Grundstücksveräußerung
Es ist ebenfalls möglich, dass bei einer privaten Grundstücksveräußerung ein Verlust entsteht. Wenn dies der Fall ist, kann der Verlust mit positiven Einkünften aus anderen privaten Grundstücksveräußerungen im selben Jahr ausgeglichen werden. Dadurch wird die Steuerlast aus den positiven Einkünften gemindert.
Falls dennoch ein Verlust aus privaten Grundstücksveräußerungen verbleibt, kann dieser nicht mit anderen Einkommensarten verrechnet werden. Zusätzlich ist der Verlust nicht auf die Folgejahre vortragsfähig.
Eine Ausnahme gilt jedoch für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Wenn solche Einkünfte vorliegen, können sie mit Verlusten aus Grundstücksveräußerungen gegengerechnet werden. Dabei wird der Verlust zunächst um 60% reduziert. Anschließend kann dieser entweder im ersten Jahr vollständig mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ausgeglichen oder gleichmäßig auf 15 Jahre verteilt werden.
Wenn der Erblasser die Liegenschaft vor dem 31.03.2002 erworben hat, gilt sie als Altgrundstück. In diesem Szenario werden 86% des Verkaufspreises als Anschaffungskosten betrachtet. Die übrigen 14% unterliegen dem 30%-igen Steuersatz, wodurch eine Steuerbelastung von 4,2% des Verkaufspreises entsteht.
Falls der Erblasser die Immobilie jedoch erst nach dem 31.03.2002 erworben hat, wird der Veräußerungserlös mit einer Immobilienertragsteuer von 30% belastet.
FAQ - Häufige Fragen
Die Immobilienertragsteuer ist eine spezielle Form der Einkommensbesteuerung, die beim Verkauf von Grundstücken erhoben wird. Sie betrifft den erzielten Gewinn aus Immobilienveräußerungen.
Die Höhe der Immobilienertragsteuer hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie beispielsweise dem Typ des Grundstücks (Alt- oder Neugrundstück). Bei Neugrundstücken beträgt der Steuersatz 30% des Veräußerungserlöses. Altgrundstücke hingegen unterliegen einem Steuersatz von 4,2% auf den Verkaufspreis, wobei die Anschaffungskosten mit 86% angesetzt werden.
Ja, es gibt Möglichkeiten, die Steuerlast zu verringern. Insbesondere bei Neugrundstücken können Aufwendungen für Herstellung und Instandhaltung steuermindernd berücksichtigt werden. Dies ermöglicht eine Anpassung der Anschaffungskosten und somit eine potenzielle Reduzierung der zu zahlenden Immobilienertragsteuer.
Die Verpflichtung zur Abführung der Immobilienertragsteuer liegt beim Verkäufer. Diese Steuer muss bis spätestens zum 15. des zweitfolgenden Monats nach Erhalt des Kaufpreises entrichtet werden. Es ist wichtig, diese Frist im Auge zu behalten, um Verzögerungen und mögliche Sanktionen zu vermeiden.
Ja, es besteht die Möglichkeit, Verluste aus einer Grundstücksveräußerung mit positiven Einkünften aus anderen Verkäufen desselben Jahres zu verrechnen. Diese Verrechnung kann die Steuerlast reduzieren. Falls jedoch ein Verlust verbleibt, gibt es Beschränkungen hinsichtlich der Verrechnung mit anderen Einkommensarten. Ausnahmen gelten für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.
Quellen
Beiser, Steuern – Ein systematischer Grundriss, 19. Auflage (2020)
Bleyer, Immobilien im Steuerrecht (28.04.2023, 360.lexisnexis.at)
Wirtschaftskammer Österreich, Die Besteuerung von privaten Immobilienverkäufen (01.04.2023, wko.at)
Unternehmensserviceportal, Immobilienertragsteuer (01.01.2023, usp.gv.at)
Österreich.gv.at, Immobilienertragsteuer (01.01.2023, oesterreich.gv.at)
Mag. Kaspar Strolz
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